État daté et pré état daté, ce qu'il faut savoir

L'état daté est un document obligatoire qu'un vendeur doit fournir au moment de la vente de son appartement ou parking en copropriété. Plus précisément, il est demandé au syndic de copropriété avant l'acte de vente définitif.

Son but ? Établir le bilan de toutes les sommes exigibles au jour de la vente, dont le vendeur doit s’acquitter.

L'état daté est édité par le syndic de copropriété du vendeur à la demande du vendeur ou de son notaire. Il est généralement facturé au vendeur entre 400€ et 800€. Mais sachez que chez Bellman, nous ne facturons pas l'état daté, nous l'offrons 💌 (nous en offrons même jusqu'à 2 par an pour être précis 😉)

Avant de sélectionner votre syndic de copropriété, regardez donc bien le poste intitulé "Établissement état daté" dans le contrat qui vous est proposé !

L'état daté, présentation

Un état daté se présente en 3 parties identifiées (L721-2 du CCH) :

  • Les sommes restant dues par le vendeur : essentiellement des provisions exigibles du budget prévisionnel ou hors du budget prévisionnel : en fait toutes les sommes exigibles au jour de la vente dont le vendeur doit s'acquitter ;
  • Les sommes dont le syndicat des copropriétaires peut être débiteur envers le copropriétaire vendeur (une avance de trésorerie par exemple) ;
  • Les sommes pouvant incomber à l'acquéreur : avances et provisions non encore exigibles du budget prévisionnel (sur charges prévues et sur les travaux votés), et avances de trésorerie afin de constituer une réserve pour la copropriété.

Très important, en annexe de cette 3ème partie, le document doit mentionner les éventuelles procédures en cours !

Cette annexe est donc, loin d'être secondaire ... En effet, un état daté insuffisamment précis pour donner une exacte connaissance de la situation sur une procédure judiciaire en cours est un manquement pour le syndic de copropriété à son obligation d'information estime la 3ème chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt du 20/06/2019 qui a condamné le syndic de copropriété à indemniser les acheteurs mal informés.

Ainsi, en cas de défaillance du syndic, qui n’aurait pas informé le copropriétaire vendeur d’une procédure judiciaire en cours, un copropriétaire peut invoquer l’inopposabilité des montants induits par cette procédure. C’est-à-dire que le propriétaire acheteur pourrait ne pas avoir à payer les frais liés à cette procédure, dans le cas où il n’a pas été informé de son existence dans l’état daté établi par le syndic de copropriété.

Il faut enfin savoir que la liste des informations composant l'état daté est fixée par décret. Celui-ci se doit donc d'être exhaustif.

Le pré état daté, définition et présentation

La loi Alur impose désormais qu'il soit remis au futur acquéreur un "pré état daté" dès la promesse de vente. Ainsi, le copropriétaire vendeur doit transmettre une série de documents administratifs et comptables au futur acheteur. Attention, contrairement à l'état daté, l'établissement du pré état daté n'incombe pas obligatoirement au syndic de copropriété !

Son but est d’informer l’acquéreur du montant de toutes les charges qu'il aura à supporter en devenant copropriétaire du lot acquis.

Mais alors, que comporte précisément le pré état daté ?

  • Le fonds de travaux, si le syndicat des copropriétaires en dispose, ainsi que la part de ce fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière somme versée par le vendeur pour ce fonds ;
  • Les charges courantes et les travaux payés par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables d'avant vente ;
  • L'état des éventuels impayés de la copropriété ;
  • Le récapitulatif des sommes que l'acheteur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires et celles dont le vendeur devra s'acquitter.

Ces informations sont contenues dans l’annexe financière d’un ordre du jour d’assemblée générale ordinaire.

Et depuis le 1er janvier 2015, les syndics de copropriété doivent proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble, sauf décision contraire de l'assemblée générale. Le vendeur peut ainsi facilement retrouver les documents et informations à transmettre à son acheteur sur le site de sa copropriété (le vendeur peut aussi communiquer au notaire les coordonnées du site pour y trouver les informations nécessaires !)

Vous cherchiez un syndic de copropriété réactif, transparent, et qui ne vous fait pas payer l'état daté au moment de la vente de votre bien ? Vous l'avez trouvé ! Contactez-nous pour que l'on convienne d'un rendez-vous sur votre copropriété, nous pourrons ainsi vous faire une proposition pour votre copropriété 🙂

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