Immeuble grande hauteur et syndic de copropriété

Commençons par le commencement, un IGH, c'est quoi ? C'est l'acronyme de l'expression "Immeuble Grande Hauteur". On trouve des IGH dans le secteur des bureaux mais aussi dans le résidentiel. Et c'est à ce deuxième cas de figure qu'on va s'intéresser.

Gérer un immeuble grande hauteur n'est pas la même chose que gérer un immeuble "de taille normale". La spécificité tient au fait que l'IGH requiert des compétences très spécifiques liées aux contraintes législatives et techniques imposées par ce type d'immeuble.

Vous êtes prêt.e ? Et bien c'est parti 🏗️

Immeuble Grande Hauteur, qu'est-ce que c'est ?

C'est le code de la construction et de l'habitation qui permet de définir ce qu'est un IGH 🏢 On reconnait un immeuble grande hauteur à sa taille. Pour les immeubles résidentiels, il faut que la hauteur entre le sol et le plancher bas du dernier niveau de l’immeuble dépasse les 50m de haut. On parle d'un immeuble TRÈS grande hauteur à partir de 200m !

Il faut savoir que ces hauteurs ont été choisies parce qu'elles correspondent aux plus hauts niveaux que les engins de pompiers peuvent atteindre 🚒 En effet, comme on va le voir, ce sont la législation et les normes de sécurité incendie qui rendent la gestion d'un IGH aussi spécifique.

L'IGH doit donc forcément se trouver à moins de 3 kilomètres d'une caserne de pompier. En plus de ça, la voie d'accès aux pompiers doit être située à maximum 30 mètres de l'IGH. Il faut aussi que l'IGH se trouve à au moins 8 mètres d'une autre construction. Enfin, il faut que le poste central de sécurité qui se trouve dans l'IGH (et qui comprend tout le système de sécurité incendie, les extincteurs automatiques, les systèmes de désenfumage, etc.) se trouve au niveau de l'accès pompier.

Législation : que dit la loi sur les IGH ?

Vous l'avez compris, la sécurité incendie est un sujet particulièrement important dans la gestion d'un IGH. C'est dès sa construction que l'immeuble grande hauteur doit respecter certaines normes comme la résistance au feu des matériaux, la mise en place d'équipements spécifiques concourant à la sécurité incendie (détecteurs d'incendie, Sprinkler, robinets d’incendie armés, système de sécurité incendie).

C'est l'arrêté du 30 septembre 2011 qui encadre tout ce qui est relatif à la sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d'incendie et de panique. On peut dire que cet arrêté est un peu comme un mode d'emploi pour les IGH. Et c'est la CCDSA ou "Commission Consultative Départementale de Sécurité et d'Accessibilité" qui contrôle que la loi est appliquée à la lettre au sein des IGH.

Le législateur a donc prévu des contrôles périodiques. Et le mandataire sécurité intervient donc à ce moment là en qualité de sachant ! Il est aussi le seul interlocuteur de la CCDSA et le garant du bon respect de la législation. Le syndic de copropriété n'intervient donc pas dans cette relation ! Mais quel est donc son rôle ?

Le rôle du syndic de copropriété dans la gestion d'un IGH

Le syndic de copropriété d'un immeuble grande hauteur assure exactement les mêmes missions que dans un immeuble "normal". Il a les mêmes responsabilités. À une différence près ! La règlementation en matière de sécurité incendie. Pour piloter ça, l'immeuble a ce qu'on appelle un "mandataire sécurité". Il faut donc que le syndic de copropriété que vous choisissez, soit en mesure de gérer le mandataire sécurité, qui va lui même avoir pour mission de gérer des spécificités en matière :

  • de gestion courante,
  • de travaux,
  • de gestion du PC Sécurité.

La gestion courante

Il faut savoir que les IGH sont régulièrement contrôlés par les autorités réglementaires (la fameuse CCDSA). Généralement tous les 3 ans. Il faut donc que le syndic de copropriété soit très à l'aise avec ce sujet et ait les connaissances requises en termes d'obligations sur ce type d'immeubles. Il est donc indispensable de bien choisir son syndic 🙂

Le rôle du syndic consiste donc en des suivis réguliers des obligations du mandataire sécurité en termes de gestion courante, en vue du passage de la CCDSA. Il s'agit pour le syndic :

  • de s'assurer que les contrôles des suivis périodiques des installations sont bien effectués par le mandataire sécurité,
  • d'auditer la maintenance des équipements relatifs à la sécurité incendie.

Les travaux

Concernant les travaux effectués au sein de la copropriété, le syndic doit s'assurer que les travaux prévus par le syndicat des copropriétaires et les entreprises missionnées respectent bien le cahier des charges de l'arrêté de 2011. Choisir des entreprises très largement qualifiées et compétentes en matière d'IGH est donc primordial !

La gestion du PC sécurité

Tout IGH a un Poste de Contrôle et de Sécurité constitué d'agents formés et qualifiés. Ils sont employés par le syndicat des copropriétaires de la même manière que l'est un gardien ou employé d'immeuble. C'est le rôle du syndic de copropriété de gérer ce personnel.

En résumé, bien que certains IGH soient sous le régime de la copropriété, il ne suffit pas de maîtriser la législation sur la copropriété pour pouvoir prétendre administrer un IGH. La gestion d'un Immeuble Grande Hauteur nécessite une réelle connaissance de la législation particulière qui s'y rapporte et d'avoir les bons réflexes ainsi qu'une réelle expertise de la gestion de ce type d'immeuble 💪

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