L’assurance copropriété : comment ça marche ?

Le casse-tête de l'assurance, c'est encore plus compliqué à résoudre quand on habite en copropriété. Quelle assurance couvre quoi, s'applique à qui... Vous êtes copropriétaire et cherchez à comprendre comment fonctionne l'assurance copropriété ? On décrypte tout ça pour vous.

L'assurance habitation copropriété

Quand on parle d'assurance copropriété, il s'agit en réalité de deux choses qui se complètent :

  • L'assurance multirisque immeuble (MRI) : celle-ci couvre les dommages subis par l'immeuble (par exemple, une inondation endommage les parties communes de l'immeuble).
  • L'assurance responsabilité civile (RC) : celle-ci couvre les dommages causés par l'immeuble (par exemple, une tuile du toit qui tombe et qui blesse une personne).

Est-elle obligatoire ?

Ça dépend ! Depuis la loi Alur de mars 2014, l'assurance responsabilité civile de l'immeuble est obligatoire. L'assurance multirisque immeuble, si elle n'est pas obligatoire, reste fortement recommandée.

Qui la souscrit et la paie ?

C'est le syndic de copropriété qui souscrit l'assurance copropriété. Le financement de l'assurance copropriété est répartie entre tous les copropriétaires, proportionnellement à la surface de leur bien.

Dans certains cas, un des copropriétaires possède un bien dont les caractéristiques présentent un risque particulier au regard de l'assurance. C'est par exemple le cas s'il y a un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. Cela va entrainer un surcoût qui peut être financé de différentes façons :

  • Soit tous les copropriétaires se répartissent le surcoût
  • Soit seul le propriétaire du bien à risque supporte le surcoût

Combien coûte une assurance copropriété ?

Là encore, le montant de l'assurance sera variable en fonction des caractéristiques de l'immeuble :

  • Quelle est la surface totale de l'immeuble ?
  • Combien y a-t-il de copropriétaires ?
  • L'immeuble possède-t-il des dépendances, des caves, un garage ou des combles non occupés ? Ces espaces qui ne sont pas "habités" sont souvent facturés moins cher que les espaces de vie.
  • Quel est le niveau de garantie souhaité ?

L'assurance habitation copropriétaire

A côté de l'habitation à destination de l'immeuble (la copropriété), chaque personne propriétaire d'un bien dans l'immeuble (les copropriétaires) a l'obligation de souscrire à une assurance pour couvrir son bien. En fonction du profil du copropriétaire, l'assurance à souscrire n'est pas la même.

Le copropriétaire résident

Le copropriétaire qui habite dans le bien qu'il possède est considéré comme occupant son bien. Il doit être couvert par une assurance multirisque habitation : la MRH couvre le logement en tant que tel et les personnes qui y vivent.

Le copropriétaire bailleur

Dans le cas où le copropriétaire a décidé de mettre son bien en location plutôt que d'y habiter, il est considéré comme propriétaire non occupant. Il n'est donc pas concerné par l'assurance multirisque habitation mais doit en revanche souscrire à une assurance propriétaire non occupant. L'assurance PNO garantit une tranquillité d'esprit au propriétaire :

  • Si un sinistre survient du fait du locataire : bien que le locataire doive lui-même être assuré, les garanties minimales choisies par les locataires sont parfois insuffisantes pour couvrir correctement le logement.
  • Si un sinistre survient sans impliquer la responsabilité du locataire : c'est l'assurance du propriétaire qui intervient. Cela peut arriver par exemple si le gel fait exploser une canalisation qui se trouve dans le logement.
  • Si le logement est vide pendant la période de transition entre deux locataires : le logement n'est plus assuré et tout sinistre qui arrive pendant cette période ne sera pas couvert.

Eventuellement, le propriétaire peut souscrire une assurance MRH au nom de son locataire : dans ce cas, il peut inclure le montant de l'assurance dans les charges payées par le locataire.

Et en cas de sinistre, qui fait quoi ?

La personne qui doit avertir l'assurance n'est pas la même selon l'origine du sinistre.

Si le sinistre est originaire des parties communes

Tout ce qui a lieu dans les parties communes relève du syndic de la copropriété. Si le sinistre a pris naissance dans les parties communes (par exemple, une canalisation d'eau située dans les parties communes qui s'est rompue et qui a inondé tout un étage), c'est le syndic de copropriété qui doit déclarer le sinistre à l'assurance de la copropriété.

Si le sinistre est originaire d'une partie privative

A l'inverse, tout ce qui a lieu dans les parties privatives (à l'intérieur d'un logement) sera couvert par les assurances MRH des propriétaires (par exemple, si la machine à laver d'un des résident fuit et provoque un dégât des eaux). Dans ce cas, c'est la personne qui occupe le bien dans lequel le sinistre a pris naissance qui doit le déclarer à son assurance habitation.

Vous voilà maintenant incollable sur toutes les subtilités de l'assurance habitation en copropriété !

Bellman et Luko : un partenariat pour une expérience habitation complète

Chez Bellman, on cherche à rendre le syndic de copropriété vraiment efficace, réactif et transparent. Bellman et Luko ont en commun de dépoussiérer un secteur qui constitue souvent un “mal nécessaire”, respectivement dans la Proptech et l’Assurtech : le syndic de copropriété, et l’assurance habitation.

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En s’associant, Bellman et Luko font un premier pas pour rendre les métiers de syndic et d’assureur plus efficients, et rendre l’expérience habitation des copropriétaires enfin agréable !



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