Tout ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers à Lyon
Pour contrer la flambée des prix de l'immobilier, depuis le 1er novembre 2021, Lyon et Villeurbanne sont désormais concernés par la mesure relative à l'encadrement des loyers. Dans le cadre de l'article 140 de la loi Élan, tout nouveau bail, renouvellement de bail (vide ou meublé, y compris les colocations) en résidence principale ou à usage unique professionnel et d'habitation principale, et le bail mobilité, auront l'obligation d'appliquer un loyer situé sur une fourchette fixée par l'Observatoire des Loyers.
Le loyer médian fixé pourra être majoré ou minoré de 20 %, selon certaines conditions. Vous êtes propriétaire bailleur ou locataire à Lyon ou à Villeurbanne ? Vous vous interrogez sur cette nouvelle mesure ? Bellman, syndic de copropriété, vous révèle tout ce qu'il faut savoir pour louer en toute sérénité 😊
Pourquoi y a-t-il un encadrement des loyers à Lyon ?
La fondation de l'Abbé Pierre révélait dans sa dernière enquête que les ménages de la région Auvergne-Rhône-Alpes s'appauvrissent du fait de l'augmentation constante des loyers. Et pour cause, de par sa renommée nationale et internationale, Lyon ayant connu une hausse de 150 000 habitants en 10 ans. L'accès au logement est devenu critique et la concurrence très rude. Outre le manque drastique de logements, parallèlement, l'augmentation des loyers ne cesse de faire fuir les gens en dehors de la ville, par manque de moyens. Ainsi, la loi Élan ambitionne de rendre accessibles le centre-ville et sa périphérie aux Lyonnais.
Comment la ville de Lyon a-t-elle mis en place ce dispositif ?
Promesse de campagne de Bruno Bernard, président de la Métropole de Lyon, la mise en place de l'encadrement des loyers a bel et bien été validée par le gouvernement.
La méthodologie fut ensuite la suivante : à la suite d'une enquête, la Métropole a établi un loyer médian, quartier par quartier, selon le nombre de pièces, l'année de construction, et la nature du bien (vide ou meublé). 4 zones ont été déterminées, entre Lyon et Villeurbanne, comprenant toutes des loyers de référence. Les élus de la région Auvergne-Rhône-Alpes donnent un exemple frappant, mais pour le moins significatif : avec cette nouvelle mesure, un studio de 15m2 situé dans le 1er arrondissement de Lyon passera de 440 € par mois à 307,50 €.
Les loyers médians seront réactualisés chaque année par la Métropole lyonnaise.
Bon à savoir : Les logements HLM, logements conventionnés Anah, locations saisonnières, les baux de 1948, et les logements meublés au sein de résidences avec services, ne sont pas concernés par ce règlement.
Propriétaires bailleurs : comment s'assurer d’être en conformité avec cette nouvelle loi ?
Afin de s'assurer du bon respect de l'article 140 de la loi Élan, la Métropole de Lyon a mis en place deux dispositifs :
- Mise à disposition d'un simulateur à destination des propriétaires et des locataires notamment afin de vérifier que le loyer pratiqué est conforme à la loi, ou pour déterminer le loyer applicable au sein d'une zone dédiée lorsqu'on est propriétaire.
- Constitution d'une équipe métropolitaine de l'habitat par la collectivité. Celle-ci contrôle le respect du marché locatif. Les 8 personnes recrutées pour cette tâche auront pour mission de surveiller les plateformes de mise en location, et de traiter les signalements de non-respect, reçus sur une adresse mail dédié
Quelles obligations pour les propriétaires bailleurs ?
À chaque nouveau bail locatif, ou lors d'un renouvellement de bail, un propriétaire doit préciser le loyer défini pour son logement. Désormais, tout propriétaire lyonnais aura également l'obligation d'indiquer le loyer de référence sur son annonce et sur son contrat de location. Si un loyer moyen est déterminé selon des zones, la loi autorise une minoration ou une majoration de 20 %, à condition d'en indiquer les raisons précises : des parties communes garantissant un excellent standing, une belle vue, la présence d'une terrasse, la modernité du matériel loué, etc.
Un conseil : réaliser des travaux dans les parties communes, c'est l'assurance d'un meilleur standing ! Ainsi, en tant que propriétaire bailleur, vous pourrez argumenter la majoration sur le loyer médian.
Quelles sanctions pour les propriétaires bailleurs en cas de non-respect ?
Les propriétaires ayant établi de nouveaux baux s'exposent aux sanctions suivantes :
- Si le complément de loyer correspondant aux 20 % de majoration n'est pas justifié, une procédure peut se faire par voie de conciliation (via l'envoi d'un courrier dans un délai de 3 mois après la signature du bail). Dans certains cas, l'appui de la Commission départementale de conciliation intervient. En effet, si le propriétaire ne parvient pas à justifier l'application de ce surplus, celui-ci devra se présenter à la Commission pour trouver un accord avec son locataire.
- Dans le cadre d'un bail non conforme, le locataire peut envoyer une lettre recommandée à son propriétaire dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail. Celle-ci fait l'objet d'une demande de remboursement des trop-perçus et d'une remise en conformité du loyer selon les montants fixés par la loi Élan. Sans nouvelle de la part du propriétaire au bout d'un mois, une procédure civile peut être encourue.
- Deuxième voie de recours : une mise en demeure de la préfecture. Cette procédure administrative impose d'une part le remboursement des sommes trop-perçues, d'autre part une mise en conformité du bail.
- 3e voie de recours : en cas de non-action de la part du propriétaire, les conséquences sont les suivantes : une amende s'élevant à 5000 € pour les personnes physiques, et 15 000 € pour les personnes morales.
Quel impact de la loi Élan sur la copropriété ?
Depuis de nombreuses années, la qualité de vie de nombreux immeubles s'est considérablement dégradée :
- À cause de la négligence des locataires de courte durée : nuisances sonores, dégradations des parties communes, etc.
- La réticence des propriétaires bailleurs à voter des travaux de copropriété, car ils ne se sentent pas directement concernés par la vie de leur immeuble.
- Les propriétaires détenant autrefois des appartements dédiés aux locations longue durée, ont divisé leurs biens en petits appartements, désormais disponibles à un tarif très élevé. La conséquence : un turn over incessant et une multiplication des déménagements abîmant les parties communes.
Ainsi, dans la vie quotidienne de la copropriété, la situation locative implique une vigilance accrue du bon entretien des parties communes (locaux poubelles, encombrants, boîtes aux lettres, interphones, etc.). Des dépenses inhérentes à la remise en état sont difficilement imputables aux locataires de courte durée.
Les propriétaires bailleurs doivent prendre conscience que la rénovation au sein des parties communes améliora le standing et impactera le prix de leur loyer. Ainsi, ils seront plus facilement éligibles à appliquer la majoration de 20 % sur le prix de loyer médian.
Bellman, syndic de copropriété engagé, souhaite faire de cette mesure une opportunité pour les copropriétaires d’améliorer les parties communes. Nous souhaitons réimpliquer les copropriétaires bailleurs, et leur faire prendre conscience de la nécessité de mieux entretenir leurs parties communes. Notre rôle notamment : garantir la revalorisation de votre patrimoine.
La Métropole voit ce dispositif comme une façon d'enrayer la flambée des loyers à Lyon et à Villeurbanne. La loi Élan est d'ores et déjà enclenchée, et les moyens mis à disposition semblent prouver que la collectivité prend au sérieux son bon respect. Celle-ci souhaite loger durablement ses habitants et faire regagner une belle qualité de vie aux copropriétés lyonnaises.
