Travaux privatifs en copropriété : tout ce qu'il faut savoir | Bellman

Les travaux privatifs, qu’ils soient d’ordre privé ou commun, sont soumis à des règles spécifiques régies par la copropriété. Elles permettent de veiller au respect des droits de chacun des habitants de l’immeuble. Ainsi, dans certains cas, l'autorisation de l'assemblée générale de copropriété est requise et des mesures spécifiques doivent être appliquées !

Travaux privatifs : dans quels cas demander l'accord de la copropriété ? 

1- Faut-il obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour changer la disposition des pièces de votre appartement en abattant un mur porteur ? 

Oui ! Réorganiser votre espace n'a rien d'anodin ! Il est donc nécessaire de demander des autorisations au préalable. Comment ? En constituant un dossier à transmettre à votre syndic de copropriété. On vous explique tout un peu plus bas dans l’article ! 

2- Faut-il obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour refaire le sol de votre salon ou l'électricité de votre appartement ?

Oui ! Si vous souhaitez troquer votre moquette contre un parquet flambant neuf ou que vous êtes dans l'obligation de remettre toute votre électricité aux normes, sachez que ce type de travaux de copropriété, s'ils interviennent sur des équipements encastrés considérés comme parties communes, requièrent l'autorisation en assemblée générale.
Vous pouvez consulter votre syndic en amont pour connaître les pièces à fournir. 

3- Faut-il obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour installer de nouvelles fenêtres ou changer la couleur de vos volets ?

Oui ! Vous souhaitez remplacer vos vieilles fenêtres ou ajouter une nouvelle lucarne pour gagner en luminosité dans votre séjour ? Ce type de bouleversement dans la vie de votre logement modifie l'aspect extérieur de votre immeuble. En principe, en vertu de la loi du 10 juillet 1965, toute modification de cette nature reste interdite sans autorisation de l'AG de copropriété.

4 - Faut-il obtenir l'autorisation de l'AG pour mettre du double vitrage ? 

Oui et non ! Vous pouvez remplacer vos fenêtres à simple vitrage par des fenêtres à double vitrage sans autorisation de l'assemblée générale à une condition : que vos nouvelles fenêtres soient, pour le reste, identiques à vos fenêtres existantes. En effet, les nouvelles lucarnes doivent être de la même couleur que les installations initiales et respecter les mêmes dimensions. 

5- Faut-il obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour transformer votre lot "à usage d'habitation" en cabinet médical ou en local commercial ? 

Oui et non ! Si la destination de votre immeuble est à usage mixte (à la fois à usage d'habitation et à usage commercial), nul besoin de faire une démarche pour demander une autorisation. En revanche, si votre changement d’usage n’est pas conforme à la destination de l’immeuble, une autorisation s'avère requise. 

Pour l'ensemble des autres travaux, sauf contre-indication du règlement de copropriété, vous êtes libres !

Le mur porteur : une partie commune qui cache bien son jeu


Croyez-le ou non, ce mur porteur à la jonction entre votre salon et votre cuisine appartient autant à votre appartement qu'à la copropriété.

Comment reconnaître un mur porteur ?

Tout simplement, en tapant dessus ! Il sonne "plein". Son épaisseur moyenne se chiffre à 15 cm, soit bien plus que les autres murs. Par ailleurs, il est généralement composé de briques, de béton, ou de parpaings. Sa solidité n'est pas due au hasard. Le mur porteur assure la stabilité de l'immeuble, soutenant la charpente et le poids des étages supérieurs. En d'autres termes ? Le mur porteur s'apparente à la colonne vertébrale d'un immeuble ! Un doute quant à la nature de votre mur ? Demandez les plans de votre appartement et faites appel à un architecte.

Par où commencer pour obtenir l'accord de l'assemblée générale ?

Dans un premier temps, consultez votre RCP-EDD (qui n'est autre que le règlement de copropriété) afin de prendre connaissance des éventuelles règles qu'il pourrait contenir au sujet des travaux affectant un mur porteur. Dans un second temps, vérifiez la faisabilité de ces travaux.

Différents professionnels peuvent vous aider à valider ou invalider ce projet :

- Un architecte : expert incontesté du bâtiment, il se charge d'étudier les plans de votre appartement avec minutie, et de vérifier si le mur est réellement porteur. Par ailleurs, l'architecte est en mesure d'établir le nouveau plan de votre intérieur.

Bon à savoir  : certains RCP exigent de faire appel spécifiquement à l'architecte de la copropriété. Pour étudier la faisabilité du projet, il est donc requis de demander le contact de ce professionnel au syndic de votre résidence.

- Un bureau d'études techniques structure (BETS). C'est généralement votre architecte lui-même qui assure la mise en relation avec le BETS. Spécialiste invétéré du calcul, le BETS vérifie la faisabilité de détruire ou non le dit mur porteur. Pour compenser l'absence de ce mur et assurer la stabilité de l'immeuble, le bureau propose des solutions alternatives.

- L'entreprise chargée des travaux : bien que souvent recommandée par l'architecte et le BETS, il est conseillé de mettre en concurrence différents prestataires. En effet, cela permet d'étudier différents devis et de bénéficier du meilleur rapport qualité prix.

Un conseil : assurez-vous qu'il s'agit d'entreprises sérieuses et bien assurées au titre de la garantie décennale. Cette assurance responsabilité civile permet de couvrir tout dommage éventuel survenant dans les 10 ans après la réalisation des travaux de copropriété.

Vous avez désormais contacté l'ensemble des professionnels vous accompagnant sur votre projet ? Il est temps de constituer votre dossier pour rassurer votre copropriété. Celui-ci explique et justifie en détail votre projet.
 

Zoom sur l'expérience de Paul, copropriétaire à Paris :

"Nous avons agrandi notre séjour grâce à la destruction d'un mur porteur entre notre salon et notre cuisine. Bellman, notre syndic de copropriété, nous a accompagnés pour constituer le dossier et convoquer une assemblée générale extraordinaire."


Que contient le dossier à constituer pour abattre un mur porteur ? 

  • L'étude de la faisabilité réalisée par l'architecte,
  • Les calculs du bureau d'études techniques structure,
  • Les nouveaux plans de votre logement, 
  • La méthodologie préconisée par l'entreprise prestataire de travaux,
  • Le devis de l'entreprise sélectionnée pour réaliser les travaux, 
  • Les attestations d'assurances de l'entreprise choisie pour réaliser les travaux.

Ultime étape et pas des moindres : obtenir l'accord de l'assemblée générale de la copropriété pour abattre votre mur porteur !

Comment obtenir l'accord de l'AG ? 

  • Demandez au syndic d'inscrire votre projet de travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale (par courrier recommandé au moins 21 jours avant la tenue de l'AG) : il s'agit d'une résolution tenant à vous autoriser à réaliser les travaux tels que décrits dans le dossier remis au syndic et devant figurer en annexe de la convocation à l'AG.
  • Naturellement, vous vous devez d'être présent physiquement à l'assemblée générale afin de présenter votre projet et le défendre si nécessaire. Cet échange permet souvent de renverser la tendance, si celle-ci s'avère négative.

Zoom sur un petit mot laissé par Clotilde, résidente dans une copropriété gérée par Bellman à Paris  :

"Chers copropriétaires, suite au vote autorisant le retrait de notre mur porteur, nous vous informons que les travaux auront lieu entre le 1er et 18 mars 2021. Nous nous excusons d'avance pour l'éventuelle gêne occasionnée, vos voisins du 2e étage - porte de droite"

2 options s'offrent à vous pour présenter votre projet : 

  • Soumettre votre projet à l'assemblée générale ordinaire annuelle.
  • Demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire, à vos frais (en vertu de l'article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965). 

Quelles sont les issues possibles de l'assemblée générale ?

  • La résolution est approuvée ! Vos travaux peuvent désormais commencer !
  • Hélas, celle-ci est refusée ? Vous disposez désormais d'un délai de 2 mois à compter de la notification du PV de l'AG pour contester le vote devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de votre immeuble. Vous pouvez toujours soumettre votre projet au vote de la prochaine assemblée générale et tenter d'obtenir l'accord pour les travaux. 

Quelles sont les précautions à prendre dans un projet d'abattement de mur porteur ? 

  • Souscrivez une assurance dommages-ouvrage, afin de vous prémunir de toute difficulté durant les 10 prochaines années.

Recommandations pour réaliser des travaux en copropriété

  • En amont de l'assemblée générale, n'hésitez pas à aller au contact de vos voisins pour échanger sur vos projets de travaux et les prévenir. Ainsi, pas d'effet de surprise lors de l'AG et 100 % de transparence !
  • Nous vous invitons également à faire établir, en accord avec vos voisins, un état des lieux par un huissier, réalisé avant et après les travaux en copropriété.
  • Informez le gardien de l'immeuble de votre intention de réaliser des travaux, en lui précisant les dates et la nature des travaux.
  • Briefez les prestataires réalisant les travaux sur les points suivants : 
  • Dans le respect des mesures d'hygiène et de sécurité, ne pas encombrer les parties communes avec le matériel de chantier. 
  • Par souci de sécurité, éviter de laisser les portes d'accès à l'immeuble ouvertes.
  • Par respect pour les copropriétaires, réalisez vos travaux à des horaires raisonnables. Ni trop tôt, ni trop tard !

Conclusion

Bien que vous soyez chez vous, les travaux en copropriété sont régis par de nombreuses règles. En fonction de leur nature et de leur complexité, les précautions sont de rigueur pour éviter tout désagrément. Bellman, syndic de copropriété, est doté d'un département juridique expert et peut vous conseiller dans vos démarches.

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