​​Copropriété et Airbnb, quelles sont les règles pour mettre son logement en location ?

​​Avec la montée en popularité des plateformes type Airbnb, la location saisonnière a le vent en poupe depuis quelques années. Nombreux sont les copropriétaires tentés de bénéficier d'un revenu complémentaire ou de garder leur bien habité en leur absence. Sachez que la loi n'autorise pas la location de votre résidence principale plus de 120 jours par an. Les plateformes de mise en location comme Airbnb ou Abritel veillent au respect de cette durée maximale. Par ailleurs, les règles ne sont pas les mêmes pour un logement individuel ou en copropriété. Le bénéfice pour le copropriétaire ? Éviter les problèmes de voisinage !

Bellman fait le point sur les bonnes pratiques et les règles pour mettre son logement en location sur Airbnb.

Les règles indispensables pour mettre son logement en location sur Airbnb

Location d'une résidence principale, voici vos obligations :

Habiter sa résidence principale au moins 8 mois par an


Les plateformes de location de biens saisonniers comme Airbnb stipulent qu'un propriétaire doit résider au moins 8 mois au sein de sa résidence principale.
En toute logique, la loi lui interdit donc de la louer plus de 120 jours par an, et ce dans certaines villes. Pour s'assurer que la loi soit respectée, Airbnb bloque automatiquement les annonces dépassant le nombre de jours légaux à la location.

Pourquoi limiter le nombre de jours de location ? Des limites ont dû être imposées car dans certaines villes de France, le parc de logements s'avérait de plus en plus saturé par les locations touristiques, au détriment des locations longue durée.

Bon à savoir : 3 conditions permettent de mettre son logement en location plus de 120 jours sur Airbnb : une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure.

Quelles sont les villes où la location en Airbnb est limitée ?

Depuis 2019, dans certaines villes de France, la location saisonnière de sa résidence principale ne doit pas excéder 120 jours. Pour s'assurer du bon respect de cette règle, un blocage automatique des annonces publiées affichant une disponibilité de plus de 120 jours a été mis en place dans les villes ci-dessous :

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Vérifier auprès de la mairie de votre commune la nécessité de déclarer sa location.


A priori, la loi stipule qu'en dessous de 120 jours par an (soit 4 mois), il n'est pas nécessaire de déclarer la location de votre logement sur Airbnb auprès de votre mairie. Cependant, depuis l'entrée en vigueur de la loi ELAN, certaines villes ont mis en place une procédure d'enregistrement spécifique pour les meublés de tourisme. Très simple, elle est gratuite et ne prend que quelques minutes. Obtenir ce numéro vous permettra d'accueillir des voyageurs via Airbnb en toute sérénité.

Bon à savoir : cette référence doit être mentionnée à chaque publication d'annonce en ligne. En cas d'omission du numéro d'enregistrement, Airbnb se donne le droit de retirer l'annonce. Les loueurs ne respectant pas cette règle peuvent également recevoir une contravention allant jusqu'à 5000 €.

Vérifier s'il faut procéder à un changement d’usage auprès de la mairie pour mettre sa résidence principale en location


Si vous remplissez les conditions vous permettant de mettre votre logement en location plus de 120 jours, il est requis de demander un changement d'usage du logement. L'autorisation de changement d'usage est délivrée par la mairie de la ville où est située la location saisonnière.

Vous résidez au sein d'une commune de plus de 200 000 habitants ? Il est également obligatoire de demander un changement d'usage. Changer d'usage, qu'est-ce que ça signifie ? Selon l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le logement passe du statut de local d'habitation classique au statut de meublé de tourisme.
Dans une commune comme Paris, les règles sont strictes et toute omission de déclaration peut entraîner des sanctions financières de la part de la ville. Dans le cas où un local commercial ou professionnel est transformé en logement saisonnier, l'autorisation n'est pas nécessaire.

Assurez-vous que votre règlement de copropriété autorise la location touristique


Avant de mettre votre bien à la location sur Airbnb, il est nécessaire de consulter le règlement de votre copropriété. Une location saisonnière sous-entend qu'il pourrait y avoir d'éventuelles nuisances pour les autres copropriétaires. En ce sens, il est parfaitement entendu que certains membres d'une résidence s'y opposent. Par conséquent, si votre règlement de copropriété contient une clause d’habitation exclusive, excluant de fait toute activité commerciale, ou interdit formellement la location touristique, il est important de s'y conformer. Il n'existe aucun moyen de contourner la règle, sauf à modifier le règlement de copropriété par vote unanime de l'assemblée générale.

Pour quelle raison la location Airbnb peut-elle être interdite en copropriété ?


Il arrive parfois que les locataires de courte durée causent ce que la loi désigne comme des troubles anormaux du voisinage (ex: nuisances sonores, détérioration des parties communes etc.). Certains règlements de copropriété interdisent donc les locations touristiques de courte durée, par crainte de voir la tranquillité des copropriétaires non respectée.

Bon à savoir : Le syndic veille au respect des règles de vie fixées par le règlement de copropriété. Il arrive que ce dernier soit averti de la présence de locataires saisonniers au sein d'une résidence, en dépit de l’interdiction émise par le règlement de copropriété. Son rôle est de prendre les mesures nécessaires, par la voie amiable et si nécessaire judiciaire, afin que le règlement de copropriété soit respecté et que, si elles existent, les nuisances cessent.

Location d'une résidence secondaire, voici vos obligations :

La déclaration simple à la mairie pour signifier la mise en location de son logement sur Airbnb


Tout copropriétaire qui souhaite mettre sa résidence secondaire en location saisonnière plus de 120 jours doit le déclarer à la mairie de la commune. La démarche consiste à transmettre le formulaire CERFA n°14004 complété. Il est nécessaire de notifier la mairie en cas de changements figurant au sein de votre logement (adresse, périodicité, etc.) et de remplir un nouveau formulaire. L'omission de ce changement peut entraîner une contravention allant jusqu'à 450€.

Une fois la déclaration simple effectuée, et selon votre ville de résidence, il est probable que vous deviez demander un numéro d'enregistrement, au même titre que pour les résidences principales.

Procéder au changement d’usage avant de mettre votre logement en location saisonnière


Si vous souhaitez louer votre résidence secondaire, il est nécessaire de demander un changement d'usage du logement. L'autorisation de changement d'usage est délivrée par la mairie de la ville où est située la location saisonnière. Les règles sont formelles et tout oubli de déclaration peut entraîner des sanctions financières de la commune.

Vérifier que votre règlement de copropriété n’interdit pas les locations meublées de courte durée


Au même titre que pour une résidence principale, il est obligatoire de consulter votre règlement de copropriété avant même d'envisager la mise en location de votre résidence secondaire.

Locataire, vous devez obtenir l’accord de votre bailleur si vous souhaitez sous-louer votre logement sur Airbnb


Vous êtes locataire au sein d'un logement situé en copropriété et souhaitez le sous-louer sur Airbnb ? Il y a des règles avant de mettre son appartement en copropriété en location sur Airbnb. Consultez d'abord votre propriétaire, qui consultera ensuite les autres résidents de la copropriété. Dans le cas d'un éventuel accord, n'oubliez pas de formaliser l'autorisation de sous-location et le montant défini au sein d'un document signé par les deux parties.

Les conseils de Bellman pour réussir la location de son bien en copropriété sur Airbnb

  • Rédigez votre annonce en précisant qu'il s'agit d'une copropriété calme où il convient de respecter la quiétude du voisinage. 
  • Validez avec soin les profils des locataires saisonniers. Les plateformes comme Airbnb permettent de consulter les précédents avis postés par les autres propriétaires. Sélectionner une personne avec de nombreux avis positifs garantira plus de sérénité.
  • Préparez un petit règlement courtois à afficher au sein de l'appartement lors de la location. Il ne s'agit pas de faire la police mais bien de rappeler le baba des règles de bonne conduite de la copropriété.

Louer son logement sur Airbnb est un excellent moyen de rentabiliser ses vacances, de financer son crédit ou son loyer ! Attention toutefois aux dérives et à bien respecter la loi et les règles qui régissent votre copropriété.
Par ailleurs, les locations saisonnières entraînent parfois des nuisances sonores voire des dégradations au sein des résidences. Il n'est donc pas rare que certaines copropriétés fassent voter l'interdiction et l'inscrivent au sein du règlement de copropriété. Prenez vos précautions et pensez à le consulter avant d'envisager toute mise en location !

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