Règlement de copropriété : contenu, modificatifs, consultation

Le règlement de copropriété (aussi appelé "RCP") est réalisé dès la construction de l'immeuble ou au moment de sa division en lots (par un géomètre-expert), souvent par un notaire à la demande du promoteur ou des futurs copropriétaires désirant diviser l'immeuble.

C'est un document écrit obligatoire contenant les règles de fonctionnement de l'immeuble. Il fixe les parties privatives et les parties communes, indique les droits et obligations des copropriétaires et organise leur vie collective.

Il est à destination des copropriétaires évidemment, mais aussi, des locataires et futurs acquéreurs !

C'est le syndic de copropriété qui doit le faire mettre en application, et ne pas hésiter à faire des rappels à l'ordre si ce n'est pas suffisamment le cas.

Contenu, modificatifs et consultation. C'est parti pour une explication en 3 points !

Le contenu du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété s'intéresse à la vie de la copropriété

C'est à dire :

  • aux règles de vie de la copropriété en générale
  • aux parties privatives et leurs conditions de jouissance
  • aux parties communes et leurs conditions d'utilisation (telles que les interdictions d'exercer certaines activités commerciales, industrielles ou artisanales, de faire des travaux à certaines heures, d'étendre son linge à la fenêtre etc.)
  • aux parties communes spéciales ou à jouissance privative
  • à la destination de l'immeuble (à usage d'habitation, professionnel ou mixte)
  • à la constitution du conseil syndical (nombre maximal de copropriétaires pouvant en être membres par exemple, sur l'existence ou non de membres suppléants)
  • à l'organisation de l'assemblée générale (comme les conditions particulières de convocation de l'AG)

Le règlement de copropriété régit les règles de gestion de la copropriété

Ça concerne notamment :

  • la répartition des charges de copropriété entre les copropriétaires, ainsi que la méthode de calcul de la quote-part de chacun (à savoir que les RCP publiés depuis le 31 décembre 2002 doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes sont calculées et les charges réparties)
  • les règles relatives à l'administration des parties communes
  • l'état descriptif de division de l'immeuble (document souvent rattaché au RCP) identifiant chaque lot de la copropriété par un numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs avec les tantièmes et les charges communes de chaque lot)

Vous l'aurez compris, le RCP est un document qui régit la vie des copropriétaires de l'immeuble. Et il est amené à être modifié plusieurs fois ! (lors de la vente d'une partie commune, comme la loge de gardien, ou lors de la division de lots ou lors d'un changement d'affectation).

Les modificatifs du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété peut faire l'objet de modificatifs. Mais on ne modifie pas le RCP comme ça. Il faut d'abord inscrire la question de la modification à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Et bien sûr, il faut ensuite que le vote aille en faveur de la demande de modificatif. En termes de règle de vote (à la majorité simple, absolue ou à l'unanimité), ça dépend de l'objet de la modification du RCP.

Voilà quelques exemples :

  • S'il s'agit d'une mise en conformité avec la loi : l'AG peut décider de mettre en harmonie le RCP avec les évolutions de la loi à condition d’avoir obtenu un vote favorable à la majorité simple (majorité des présents et représentés).
  • Si le modificatif concerne la vente de parties communes, le changement de destination de l'immeuble ou de parties privatives ou encore leurs conditions d'utilisation : il faudra recueillir l'unanimité des voix de tous les copropriétaires (même les non présents !).
  • Si ça concerne la modification de la répartition des charges de copropriété : il faudra, là aussi, recueillir l'unanimité des voix de tous les copropriétaires (même les non présents !). Sauf, si la modification des charges est le résultat de travaux, de la vente de parties communes ou de l'achat de lots par le syndicat des copropriétaires. Dans ce cas, un vote à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires) est nécessaire.
  • Pour ce qui est de l'usage des parties communes : un vote à la majorité absolue est suffisant. Par contre, s'il s'agit de l'usage des parties communes et privatives, il faudra obtenir un avis favorable à la double majorité, c'est à dire à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant les deux tiers des voix.

C'est ensuite un notaire qui va publier le modificatif au service de publicité foncière. Tant que cette publication n'est pas passée, elle n'est pas opposable aux copropriétaires et locataires. Une fois que c'est fait, ça y est, c'est applicable par tous. Copropriétaires, locataires, ainsi que les futurs acquéreurs d'un lot de la copropriété.

Le RCP et ses modificatifs sont consultables, et on va voir comment.

La consultation du règlement de copropriété

Le RCP est mis à disposition des copropriétaires, locataires et futurs acquéreurs.

Pour les copropriétaires, consulter le RCP permet par exemple de connaître l’usage de l’immeuble et d'analyser la faisabilité de tels ou tels travaux.

Les locataires quant à eux se voient remettre un extrait du RCP par le propriétaire bailleur. Ça leur est utile pour connaître la destination de l'immeuble et les règles relatives à l'usage des parties privatives et communes.

En tant que futur acquéreur d'un bien en copropriété, vous pouvez demander à consulter le RCP avant de signer le compromis, la promesse d'achat et bien sûr l'acte authentique. Ça permet d'en savoir plus sur le lot convoité et de voir si les projets de travaux souhaités sont faisables et compatibles avec la destination de l'immeuble notamment et l'usage du lot en question.

Mais alors, comment obtenir ce document ?

Comment en obtenir une copie ?

Le RCP est remis au copropriétaire au moment de l'achat du bien ! Si vous n'avez plus ce document, vous pouvez en demander une copie au syndic en mandat. Chez Bellman, le RCP et ses modificatifs sont mis à disposition de tous les copropriétaires, directement sur leur portail en ligne. Ils peuvent le télécharger à n'importe quel moment 😃

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