Les motifs légitimes de révocation du syndic de copropriété

La révocation du syndic de copropriété consiste en la rupture de son contrat. Comme précisée dans l’article 25 de la loi de 1965, cette décision doit être validée par un vote à la majorité absolue lors de l’assemblée générale. Pour révoquer un syndic, il faut impérativement avoir un motif légitime et sérieux prouvant un manquement important. Sinon, la révocation du syndic est impossible.

Quels sont les motifs de révocation du syndic ?

Un seul motif de révocation est prévu par la loi : le défaut de réalisation de la fiche synthétique. 

Obligatoire depuis 2018, cette fiche regroupe l'ensemble des données financières, techniques et juridique de la copropriété. Créée et mise à jour par le syndic de copropriété, elle permet à tous les copropriétaires d’être informés du fonctionnement et de l’état général de l’immeuble. 

Si son absence est le seul motif de révocation prévu par la loi, d’autres motifs font jurisprudence parmi lesquels :

• Absence de documents obligatoires (carnet d’entretien, DTG…)
• Absence d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires
• Mauvaise gestion financière du syndic suivi d’un redressement fiscal du syndicat des copropriétaires
• Non-respect de la périodicité d’envoi des appels de fonds
• Non-recouvrement des impayés de copropriété
• Refus d’ajouter une résolution à l’AG
• Non-respect des décisions prises en assemblée générale
• Choix d’un prestataire non conforme à celui retenu par les copropriétaires
• Absence de souscription aux assurances obligatoires pour protéger la résidence

Comment révoquer son syndic de copropriété en 3 étapes ?

Étape 1 : La demande de révocation du syndic de copropriété

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La demande de révocation du syndic de copropriété doit être ajoutée à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Pour cela, une lettre recommandée avec accusé réception doit être adressée au syndic de copropriété afin de demander la mise à l’ordre du jour de sa révocation. Ce courrier doit être rédigé par un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical et envoyer suffisamment longtemps à l’avance pour qu’il puisse être ajouté à l’ordre du jour de l’AG. Nous vous recommandons de l’envoyer au moins deux mois avant la tenue de la prochaine assemblée générale.

Si un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical ne souhaite(nt) pas attendre la prochaine assemblée générale, ou si le syndic de copropriété refuse de faire figurer la question de sa révocation à l'ordre du jour, il faut procéder à la convocation d'une assemblée générale extraordinaire. 

La décision de révocation du syndic de copropriété doit ensuite être votée à la majorité absolue. En l'absence de majorité absolue et si la décision de révocation recueille au moins le tiers des voix, la même assemblée peut procéder à un second vote à la majorité simple. En revanche, si la décision recueille moins du tiers des voix, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée dans les trois mois pour procéder à un vote à la majorité simple.

Étape 2 : Le choix d'un nouveau syndic de copropriété

La révocation du syndic de copropriété étant immédiate, il faut également ajouter à l’ordre du jour le changement de syndic pour désigner son successeur lors de l’AG et ainsi éviter toute discontinuité de gestion de la copropriété.

Le conseil syndical se charge en général de sélectionner les syndics « candidats » à l’élection mais les copropriétaires peuvent également faire des propositions. Il est d’ailleurs à noter qu’une copropriété peut choisir un syndic professionnel, un syndic bénévole ou un syndic coopératif.

Si vous souhaitez y voir plus clair, n’hésitez pas à contacter l’un de nos gestionnaires qui fera le point sur votre copropriété et sera ensuite en mesure de vous adresser une nouvelle proposition adaptée que vous pourrez soumettre aux autres copropriétaires.

Étape 3 : La révocation du syndic de copropriété

Pendant l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires doit apporter la preuve du ou des manquements du syndic de copropriété dans l'exercice de son mandat. Le syndic de copropriété en place peut ensuite défendre ses actions. Enfin l’assemblée générale procède au vote.

Pour obtenir la révocation du syndic, la résolution doit être voté à la majorité absolue. Ce qui signifie que l’ensemble des tantièmes des copropriétaires sont comptabilisés, même ceux des absents. Après obtention d’au moins la moitié des tantièmes de la copropriété, la résolution est adoptée et l’assemblée générale se poursuit par la désignation d’un nouveau syndic. 

Ce dernier prend immédiatement ses fonctions. 

Le syndic révoqué dispose alors d’un mois pour transférer l’ensemble des documents nécessaires au nouveau syndic de copropriété.