Les motifs légitimes de révocation du syndic de copropriété

La loi prévoit expressément un seul motif de révocation du syndic de copropriété, qui est le défaut de réalisation de la fiche synthétique. Cette dernière regroupe l'ensemble des données financières et techniques de la copropriété et est obligatoire dans toutes les copropriétés depuis décembre 2018. Créée par le syndic de copropriété, elle se doit d'être disponible sur la plateforme copropriétaire de votre syndic de copropriété.

Les motifs de révocation du syndic de copropriété doivent impérativement être sérieux pour être légitimes. En effet, le syndicat des copropriétaires doit démontrer l’existence du motif sérieux et légitime, c’est-à-dire la réalité et gravité des manquements reprochés au syndic de copropriété.

Syndic de copropriété : mettre fin au mandat en cours, est-ce possible ?

Absolument ! La révocation du syndic de copropriété peut intervenir à tout moment avant l'expiration de la fin de son mandat. Pour être valable, la décision de le révoquer doit figurer à l'ordre du jour de l'assemblée générale et être votée à la majorité absolue.

Révoquer son syndic de copropriété en 3 étapes, notre Bellwoman Vanessa vous explique tout !

Étape 1 : La demande de révocation du syndic de copropriété

Elle devra être formulée par courrier recommandé envoyé au syndic avec avis de réception par un ou plusieurs copropriétaires, ou par le conseil syndical. Si un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical ne souhaite(nt) pas attendre la prochaine assemblée générale, ou si le syndic de copropriété refuse de faire figurer la question de sa révocation à l'ordre du jour, il faut procéder à la convocation d'une assemblée générale extraordinaire. La décision de révocation du syndic de copropriété doit ensuite être votée à la majorité absolue.

En l'absence de majorité absolue et si la décision de révocation recueille au moins le tiers des voix, la même assemblée peut procéder à un second vote à la majorité simple. En revanche, si la décision recueille moins du tiers des voix, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée dans les trois mois pour procéder à un vote à la majorité simple.

Étape 2 : Le choix d'un nouveau syndic de copropriété

La révocation du syndic de copropriété met immédiatement fin aux fonctions du syndic. Ainsi, avant de procéder à sa révocation, il faut préalablement préparer son remplacement pour éviter toute discontinuité de gestion de la copropriété.

N'hésitez pas à contacter l'un de nos gestionnaires qui se fera un plaisir de faire le point sur votre copropriété et de vous faire une nouvelle proposition. Vous pourrez ainsi la proposer au moment de la décision de remplacement de votre syndic de copropriété sortant ! Vous éviterez ainsi de vous retrouver sans syndic de copropriété. 😉

Étape 3 : La justification de la demande de révocation du syndic de copropriété

Durant le déroulement de l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve du ou des manquements du syndic de copropriété dans l'exercice de son mandat (grâce à des courriers recommandés de rappel envoyés par exemple). Plus vous aurez d'éléments, plus vous pourrez démontrer facilement le manquement ! Une fois les motifs invoqués, le syndic de copropriété en place exposera alors son point de vue en assemblée générale.

Comment savoir si ce que vous reprochez à votre syndic de copropriété peut justifier sa révocation ?

Concrètement, cela peut concerner des fautes de gestion, des manquements au recouvrement des impayés ou la non-exécution de décisions prises en assemblée générale.

Vous avez besoin d'exemples ? Pas de problème, on vous présente quelques illustrations issues de la jurisprudence 🙂

  • l’omission de mentionner des réserves sur une réception de travaux
  • le redressement fiscal du syndicat des copropriétaires, consécutif à des erreurs comptables de la part de votre syndic de copropriété
  • le refus persistant de votre syndic de copropriété de convoquer l’assemblée générale
  • l’accord sous la seule autorité de votre syndic de copropriété, donné à un copropriétaire d’exécuter des travaux affectant les parties communes
  • l'engagement de travaux sans autorisation de l’assemblée générale et en contradiction avec une résolution imposant la tenue d’une assemblée générale extraordinaire
  • le choix d’un prestataire différent de celui retenu par le syndicat des copropriétaires par une décision d’assemblée générale
  • la réalisation de travaux votés en assemblée générale tardivement de sorte que les subventions notifiées ne sont plus attribuées
  • d’importants mandats (= pouvoirs) donnés par le syndic de copropriété à un de ses préposés (les préposés ne sont pas salariés du syndic de copropriété mais effectuent des ordres donnés par le syndic, comme le gardien par exemple)
  • la non-souscription par le syndic de copropriété, d’assurances obligatoires
  • et bien d'autres !

Révocation abusive de votre syndic de copropriété. Copropriétaires, attention aux sanctions !

Attention, la révocation du syndic de copropriété sans motif légitime expose le syndicat des copropriétaires à devoir indemniser ce mandataire.

En effet, une révocation abusive est susceptible d'entraîner une condamnation de la copropriété au paiement de dommages et intérêts pour réparer le préjudice du syndic de copropriété. Le montant des dommages et intérêts peut correspondre au montant des honoraires que le syndic aurait perçu si le mandat avait été mené à son terme.

On vous présente donc quelques exemples jugés irrecevables :

  • le manque de confiance envers le syndic de copropriété
  • le retard dans la communication de pièces comptables
  • l’absence de mise en concurrence des ascensoristes, dans la mesure où "aucun ascensoriste ne voulait intervenir sur des installations qu’il n’avait pas réalisées" (Cass. 3e civ., 21 juin 2011, n° 10-20.026)
  • etc.

Il y a donc des étapes importantes à respecter avant de passer à la demande de révocation directe de votre syndic de copropriété.

Vous en avez marre de votre syndic actuel ? Contactez-nous, nous serons là à chaque étape de la vie de votre copropriété pour vous accompagner, vous conseiller et révolutionner votre copropriété pour en faire un lieu où il fait bon vivre :)

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