Copropriété neuve : la garantie de parfait achèvement
Le syndicat des copropriétaires est maintenant créé, le syndic de copropriété provisoire a pris ses fonctions. Il est temps de parler des sujets de fonds concernant l'immeuble nouvellement construit.
Si vous êtes dans le cas où vous allez bientôt réceptionner votre nouveau bien 🗝, déjà, félicitations 🥳 C'est un très beau projet qui va enfin aboutir. Enfin presque ! Il ne reste plus qu'à vérifier que le bien que vous allez réceptionner correspond à la description que l'on vous en a fait et que vous avez acheté.
On s'attaque donc à la garantie de parfait achèvement !
La garantie de parfait achèvement
Une garantie accompagne le bien vendu en VEFA (c'est à dire "Vente en État Futur d'Achèvement"). C'est la garantie du parfait achèvement. Elle a une durée de vie de 1 an (c'est très court) et existe pour couvrir tous les défauts apparents.
En gros, on vous a vendu un projet sur plan, avec un lot privatif (votre futur appartement) et des parties communes (hall d'entrée, couloirs, etc.). Il arrive (presque toujours) que l'on relève des défauts de conformité. Ça signifie que l'on vous a vendu une prestation et que cette prestation n'est, après réalisation, pas complètement fidèle à ce qui avait été prévu.
Lors de la visite de livraison de votre bien, munissez vous du contrat de vente et de la notice descriptive. Vous pourrez déjà par vous même repérer certains défauts de conformité qui ne requièrent pas des compétences techniques de haut vol. Par exemple, il était prévu du parquet dans votre salon et vous vous retrouvez avec de la moquette à la place. Il était prévu du carrelage sur un mur de la salle de bain et vous vous retrouvez avec de la peinture. Il était prévu un certains niveau d'isolation phonique des murs certifié par un label et il n'a en fait pas été respecté.
Ce sont des vices apparents, des malfaçons, désordres et autres défauts de finition qu'il convient de notifier au promoteur immobilier pour rectification. On appelle ça "l'émission de réserves", et elles sont consignées dans la partie réservée au procès-verbal de livraison.
L'émission de réserves
Retenez bien ceci car c'est un point très important ! Vous n'avez qu'un mois (et non un an comme beaucoup le pensent) pour émettre les réserves donc pour dénoncer les défauts apparents. Ensuite, le promoteur immobilier a un an pour effectuer les modifications et lever les réserves.
Si vous relevez des réserves, deux options d'offrent à vous :
- Vous pouvez refuser la livraison. C'est la mauvaise nouvelle du jour 😕, il y a trop de choses à reprendre et vous ne pouvez pas en l'état l'habiter car il y a des travaux de mise en conformité à effectuer.
- Vous pouvez accepter la remise de clés mais tout de même émettre des réserves sur le procès verbal. Privilégiez cette option si les réparations sont minimes. Il ne faut pas qu'elles vous empêchent d'y vivre convenablement.
Dans tous les cas, il faut bien mentionner les réserves par écrit et les faire parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur immobilier mais également à chaque entreprise concernée par les désordres (plombier, menuisier, etc.) et valant mise en demeure, ou faire délivrer cette mise en demeure sous pli d’huissier.
La garantie de parfait achèvement est un incontournable en matière d'assurance dommage-ouvrage. Elle impose au constructeur de faire les travaux de mise en conformité à ses frais et dans un délais maximum d'un an 🗓
On résume donc. Pour qu'un copropriétaire émette des réserves en bonne et due forme, il doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à trois personnes :
- le promoteur immobilier,
- l'entreprise concernée par le problème,
- l'assurance dommage-ouvrage : il faut lui adresser une déclaration de sinistre ainsi que la mise en demeure envoyée au promoteur et sa preuve de réception (accusé de réception).
Du côté du syndic de copropriété, la démarche est exactement la même pour émettre des réserves concernant les parties communes. Ensuite, le promoteur a un an pour effectuer les modifications et lever les réserves ! Une fois que le promoteur a effectué les modifications, il faudra établir un procès verbal de levée des réserves.
Mais alors, quel moyen de pression a l'acquéreur du lot privatif entre ses mains pour "forcer" le promoteur à réparer ses erreurs ? C'est justement ce qu'on va voir dans la prochaine partie.
Consignation du solde du prix
Ça y est, vous avez émis des réserves ! Vous êtes donc désormais en droit de retenir le solde de 5 à 10 % du prix de vente qui n’a pas encore été versé au constructeur. On appelle ça la consignation du solde du prix, et elle est effective jusqu'à ce que leviez les réserves. En gros, elle incite très fortement le promoteur immobilier à effectuer les modifications ! On vous conseille de demander une autorisation judiciaire avant de consigner le solde du prix.
Le solde du prix de vente peut être conservé soit chez un notaire (en cas d'accord des parties sur le lieu, la date et le montant de la consignation), soit à la Caisse des dépôts et consignations.
Si vous n'aviez pas émis de réserve et accepté la réception, ce solde lui aurait été versé. Ça signifie dans ce cas que vous acceptez les travaux en l'état.
