Qu'est-ce que la mise en concurrence obligatoire de votre syndic de copropriété ?

Il est aujourd'hui obligatoire de mettre en concurrence votre syndic de copropriété tous les trois ans. L'obligation de mise en concurrence des syndics de copropriété a été instaurée par la loi Alur de mars 2014.

Vous voulez savoir pourquoi et surtout comment s'y prendre ? On vous emmène dans le monde merveilleux de la mise en concurrence avec un démêlage dans les règles de l'art !

Petit moment "actu syndic" sur la mise en concurrence de votre syndic de copropriété !

Le gouvernement souhaite aujourd’hui pousser les copropriétaires à mettre en concurrence leur syndic de copropriété. Lors du 10ème anniversaire de l'Autorité de la concurrence qui s'est tenue en mars 2019, Édouard Philippe a déclaré vouloir rendre effective la concurrence des syndics : "Les assemblées générales de copropriétaires doivent tous les trois ans mettre les syndics en concurrence. Dans les faits, on ne change pas beaucoup de syndic parce qu’il est difficile de comprendre et comparer les offres."

Même si le législateur a crée un cadre légal (encore amené à évoluer dans les prochains mois) pour permettre aux copropriétaires de mieux comparer les prestations et rationaliser les pratiques tarifaires, force est de constater que dans la pratique peu de syndicats de copropriétaires le font, souvent par manque d'information.

Mise en concurrence de votre syndic de copropriété, comment ça marche ?

Étape 1 : Demandez un devis à plusieurs syndics de copropriété

Tous les trois ans, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndics de copropriété avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un nouveau syndic de copropriété ... ou non si le syndic en place est renouvelé.

Vous ne faites pas partie du conseil syndical mais vous souhaitez inscrire à l'examen un ou plusieurs autres projets de contrats à l'ordre du jour de l'assemblée générale ? Pas de problème, n'importe quel copropriétaire peut faire une demande d'inscription à l'ordre du jour !

Étape 2 : Inscrivez les projets de contrats à l'ordre du jour

Renseignez vous auprès de votre syndic de copropriété ou de votre conseil syndical pour connaître la prochaine date d'assemblée générale de votre copropriété. Notre conseil est de faire la demande d'ajout de projet de contrat de syndic deux mois avant la date de l'assemblée générale. Pourquoi ? Car il faut que votre syndic reçoive votre demande avant qu'il ait finalisé l'ordre du jour de l'assemblée générale (sachant que le syndic envoi les convocations à l'assemblée générale à l'ensemble des copropriétaires au minimum 21 avant la date de l'assemblée générale).

Les deux mois sont donc à titre indicatif et permettront de sécuriser votre demande auprès de votre syndic de copropriété (qui ne pourra pas dire qu'il a reçu votre demande trop tard pour l'inscrire à l'ordre du jour).

Plusieurs projets de contrats, faisant notamment état des frais afférents à la tenue du compte séparé, doivent être communiqués au conseil syndical. Ainsi c’est lui qui réalisera la mise en concurrence. Le conseil syndical peut se prononcer pour un contrat plutôt qu'un autre par un avis écrit. Cet avis devra alors être joint à la convocation d'assemblée générale, en même temps que les projets de contrats.

Vous appréciez votre syndic de copropriété et ne souhaitez pas le mettre en concurrence ?

Tout d'abord, sachez que s'il n'existe pas de conseil syndical dans votre copropriété, la mise en concurrence de votre syndic de copropriété n’est pas obligatoire. Cela est aussi valable si vous vous trouvez dans une zone géographique où il y a une insuffisance d'offre de syndics de copropriété sur le marché local.

De plus, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 (sans recours possible à la passerelle de l’article 25-1) d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

Mettons nous en situation pour y voir plus clair : pour un contrat de syndic de copropriété expirant en 2021, la dispense devra donc être inscrite à l'ordre du jour de l’assemblée générale de 2020.

En résumé concernant la mise en concurrence de votre syndic

Il s’agit d’une mesure intéressante qui a le mérite de créer un débat sur l’opportunité ou non de changer de syndic de copropriété. Si les copropriétaires sont satisfaits de leur gestionnaire de copropriété et de leur syndic, cette résolution sera évacuée en quelques instants et relèvera de la simple formalité.

En cas de mécontentement, et c'est là qu'elle prend tout son sens, les copropriétaires pourront s'exprimer et agir en exigeant une future mise en concurrence, ne serait-ce qu’à titre d’alerte pour le syndic de copropriété afin d’obtenir davantage de rigueur de sa part dans sa gestion.

Et si par hasard vous ne mettiez pas en concurrence votre syndic actuel alors que vous en avez l'obligation de par la configuration de votre copropriété ? On vous le déconseille, car si la mise en concurrence n'est pas réalisée, l'élection du syndic actuel peut faire l'objet d'une procédure en annulation.

N'hésitez pas à challenger votre syndic actuel, demandez-nous une proposition de contrat, un gestionnaire de copropriété Bellman se fera un plaisir de venir vous rencontrer sur votre copropriété pour faire un état des lieux, un audit, et vous offrir une proposition de contrat adaptée à vos besoins !

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