Les charges de copropriété, comment ça marche ?

Les charges de copropriété sont dues par tous les copropriétaires d'un même immeuble. Elles servent à payer toutes les dépenses engagées pour gérer et faire fonctionner la copropriété (électricité, nettoyage des parties communes, gardiennage, etc.). Ces charges sont divisées en deux catégories. On a les charges générales et les charges spéciales. Le montant de ces charges est voté en assemblée générale en fonction du budget prévisionnel de la copropriété.

Mais alors, qui paye quoi et combien ? 💶 On vous explique tout par ici 👇

Qui paye quoi au niveau des charges de copropriété ?

Les copropriétaires se partagent la note mais pas forcément de manière égale dans le sens où tous les copropriétaires ne vont pas payer exactement la même chose. Leur contribution va dépendre de leur quote-part, qui dépend notamment de la taille de leur logement par rapport aux autres logements de la copropriété. Donc la quote-part de chacun est calculée en fonction de la valeur relative de chaque lots de la copropriété, c’est-à-dire en fonction de sa surface et de sa situation. C'est le règlement de copropriété qui indique la quote-part de chacun des copropriétaires. Cette quote-part, vous la connaissez peut être mieux sous le nom de tantièmes, millièmes ou dix-millièmes.

Les charges de copropriété

Constituant le budget prévisionnel

Les charges communes générales

Les charges communes générales sont relatives à l'administration, l'entretien et la conservation des parties communes de l'immeuble. On trouve par exemple les honoraires de syndic, les différents contrats d'assurance, le nettoyage des parties communes, l'enlèvement des ordures et autres factures de consommation (électricité, gaz, eau...).

Les charges communes spéciales

Les charges communes spéciales représentent tout ce qui est relatif aux équipements communs et services collectifs comme l'entretien et la maintenance de l'ascenseur, l'entretien de la chaudière, le système de sécurité.

Une partie de ces charges comme les charges d'ascenseurs par exemple sont dites spéciales parce qu'elles sont variables pour chaque copropriétaire selon l'utilité qu'il a de l'équipement commun. La part de chacun dépend de l'étage où il se trouve. Un immeuble avec ascenseur sur 5 étages va être beaucoup plus utilisé par le propriétaire du 5ème étage que par le propriétaire du 1er étage. Celui du 5ème étage devra donc payer plus de charges d'ascenseur que celui du 1er étage.

Il en va de même pour des copropriétés comportant plusieurs bâtiments. Certaines charges imputées aux copropriétaires d'un bâtiment ne seront pas imputables aux copropriétaires des autres bâtiments. Par exemple, si vous vivez dans le bâtiment A et qu'il n'y a un ascenseur que dans le bâtiment B, vous n'aurez pas à payer de charges pour cet ascenseur ! Pareil pour sa création, les travaux ne seront imputables qu'aux copropriétaires du bâtiment concerné.

Hors budget prévisionnel

Les charges exceptionnelles

Il ne faut par contre pas confondre les charges de copropriété et les travaux d'amélioration de la copropriété qui eux entrent dans la catégorie des charges exceptionnelles puisque ce sont des dépenses ponctuelles.

C'est par exemple tous les frais liés à la conservation et à l'entretien des façades et de la toiture, les diagnostics et études techniques. Le règlement de ces derniers n'est pas inclus aux charges communes générales ou spéciales de copropriété. Ce sont des travaux permettant de maintenir l'immeuble dans un bon état de fonctionnement, permettant ainsi de l'améliorer. Ces dépenses exceptionnelles de travaux ne sont pas inclus au budget prévisionnel puisque ces travaux sont voté individuellement en assemblée générale. Quand on vote pour ces travaux, on vote par la même occasion un montant et un échéancier de paiement de ces travaux.

En général, les copropriétaires sont appelés à régler ces charges, générales, spéciales et exceptionnelles quatre fois par an, soit une fois par trimestre, et le montant est le même chaque trimestre puisque le montant annuel est réparti en quatre part égales. On appel ça, les appels de fonds ! L'assemblée générale peut aussi tout à fait fixer des règles différentes et prévoir des appels de charges mensuels ou semestriels.

Les provisions pour charges

Les charges prévues au budget prévisionnel sont financées par les copropriétaires à travers le versement de provisions au syndic. Ces provisions sont réglées par quart, le premier jour de chaque trimestre de l'année ou le premier jour de la période fixée par l'AG.

L'appel de fonds est envoyé par le syndic avant chaque date d'exigibilité. Il indique le montant de la provision due. L'avis d'appel de fonds est envoyé par lettre simple ou par mail si le copropriétaire a donné son accord. D'ailleurs, chez Bellman, on privilégie le mail et la mise à disposition d'information sur le portail copropriétaire. Mais bien sûr, vous pouvez choisir de vous faire envoyer tous les documents par courrier postal 🙂

Vous l'aurez compris, tous les copropriétaires doivent participer au règlement de ces charges. Les copropriétaires ne sont pas solidaires de droit entre eux. Cependant, l'assemblée générale peut décider de palier la négligence d'un copropriétaire de manière temporaire en procédant à un appel de fonds exceptionnel aussi appelé "appel de fonds de solidarité" pour permettre à la copropriété de continuer de payer ses factures en temps et en heure. Il ne s'agit pas de rembourser la dette du mauvais payeur ! L'argent versé par les copropriétaires pour cet appel de fonds exceptionnel leur sera ensuite remboursé par le syndicat des copropriétaires. Ça n'est qu'une avance !

Nos gestionnaires de copropriétés vous accompagnent pour changer de syndic ! Contactez-nous pour en savoir plus, on vous explique tout 🙂

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