Loi climat : quelles obligations pour les copropriétaires à horizon 2023 ?


Dès 2023, l'ensemble des copropriétés de France se verra confrontée à des obligations de diagnostics et de rénovations énergétiques.

Adoptée le 22 août 2021, la loi climat et résilience s'est fixée pour objectifs d'ici 2030 la réduction des émissions de gaz à effet de serre de 40 %, et la réduction de la consommation d'énergies fossiles de 30 %. Faisant écho à la Convention citoyenne pour le climat, elle conjugue innovation et solidarité. L'urgence climatique est désormais l'affaire de tous. Parmi les thématiques ayant fait l'objet de débat : le logement. 

Quelles sont les obligations pour les copropriétaires et dans quels délais ? Plan pluriannuel de travaux, réalisation d'un diagnostic de performance énergétique, installation de bornes de recharges pour les véhicules électriques… Bellman fait le point sur ces nouvelles mesures visant à améliorer la performance énergétique des copropriétés et à contribuer à la transition énergétique.


1. Dès 2023, nouvelles obligations de diagnostics

Réalisation d'un dossier technique global dès 2023 

La loi climat et résilience soumet certaines copropriétés à un diagnostic technique global. Ne s'intéressant pas uniquement aux faiblesses énergétiques, il informe sur l'état global de la copropriété et recense les différents travaux à effectuer.  

Votre immeuble a été construit il y a plus de 10 ans ? Le DTG est obligatoire.

Ce diagnostic va de paire avec le DPE, permettant tous deux de constituer plus facilement le plan pluriannuel de travaux, dont nous vous révélons ci-dessous les tenants et aboutissants.

À qui confier le DTG de mon immeuble ? Il est nécessaire que la copropriété mette cette action entre les mains d'un thermicien ou d'un diagnostiqueur immobilier habilité. Le DTG revient à la charge des copropriétaires. 

Diagnostic de performance énergétique collectif

Votre copropriété est peut-être mal isolée et très énergivore. Cela se ressent généralement sur votre facture et votre confort. Pour établir un état des lieux, le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire à l'échelle de la copropriété. À terme, ce dispositif généralisé à l'ensemble des copropriétés, vise à renforcer l'audit énergétique.
Qu'est-ce que le DPE ? Ce diagnostic renseigne sur la performance énergétique d'un bâtiment via l'évaluation de la consommation d'énergie : chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, etc. Dans un second temps, il évalue le taux d'émission de gaz à effet de serre. À son issue, votre bâtiment obtient deux notations entre A à G (A étant attribué aux résidences les moins énergivores, et G les plus énergivores). Une fois l'analyse complète effectuée, il recommande les travaux destinées à améliorer la performance énergétique des bâtiments. 

Quelles différences entre l'audit énergétique et le DPE ? Un audit s'apparente à un bilan plus global, et propose des solutions concrètes de plan d'actions, notamment sur la structure du bâtiment, l'état de l'isolation, les équipements, etc. NB : Les logements classés F et G doivent faire l'objet d'un audit énergétique, en plus du DPE. 

Bellman fait le point sur les solutions pour réduire votre empreinte carbone et votre facture énergétique.  

Le permis de construire de votre immeuble a été déposé avant le 1er janvier 2013 ? Vous êtes concernés par ce dispositif de la Loi climat et devrez donc réaliser un DPE tous les 10 ans. Voici le calendrier élaboré par la loi : 

  • Copropriétés de plus de 200 lots, à compter du 1er janvier 2024,
  • Copropriétés de 50 à 200 lots, à compter du 31 décembre 2024,
  • Copropriétés de moins de 50 lots, à compter du 31 décembre 2025.

Bonne nouvelle ! Vous avez réalisé un DPE au sein de votre copropriété après le 1er juillet 2021 et détenez la note A, B ou C ? Un peu de répit, vous n'êtes pour l'instant pas concernés par cette mesure ! 

Comment réaliser un DPE au sein des parties communes de votre copropriété ? Le projet est voté en AG. La proposition de mission d’un diagnostiqueur certifié par le COFRAC (Comité Français d'Accréditation) est jointe à l’ordre du jour de la convocation de l’assemblée générale. Indépendants, ces intervenants sont dans l'obligation de justifier de leur niveau de certification, ainsi que d'une assurance en responsabilité civile professionnelle.

2. Dès 2023, qui dit diagnostic dit travaux

La construction de votre copropriété a été réceptionnée il y a plus de 15 ans? À vos agendas ! À partir du 1er janvier 2023, votre syndicat de copropriétaires sera dans l'obligation de réaliser un plan pluriannuel de travaux.
Kézako ? Il s'agit d'une liste détaillant les travaux de rénovation énergétique et les travaux de sauvegarde à réaliser au sein de la copropriété, basée sur les conclusions du DPE. 
Dans le but de vous faire réaliser des économies d'énergie, le plan inclut : 

  • Un coût prévisionnel,
  • Le niveau de performance des installations,
  • L'échéancier des travaux prévus sur 10 ans. 

Les différentes étapes du plan sont validées en assemblée générale. 

Voici quelques exemples de projets de rénovation concernés par le plan pluriannuel de travaux ? 

  • L'isolation thermique extérieure ou intérieure,
  • Le changement des fenêtres, des chauffages ou de la ventilation, 
  • L'installation de panneaux solaires, photovoltaïques, ou de ballons thermodynamiques, etc. 

Pour une rénovation réussie de votre copropriété, l'ADEME conseille de penser de manière globale et cohérente, en regroupant au maximum l'ensemble des travaux. L'entretien de l'immeuble se doit d'être régulier et organisé. Parlez-en lors de votre prochaine assemblée générale !

Bon à savoir : Vous vendez votre logement situé en copropriété?

Il deviendra obligatoire de fournir le plan pluriannuel de travaux au futur acquéreur

  • pour les propriétés de 200 lots, à partir du 1er janvier 2024,
  • pour les copropriétés entre 50 et 100 lots, à partir du 1er janvier 2025,
  • pour celles possédant moins de 50 lots, à partir du 1er janvier 2026.

3. Dès 2024, qui dit travaux dit fonds pour les financer

Maximum 10 ans après la date de réception d'un immeuble, le syndicat des copropriétaires doit constituer un fonds de travaux, dont la somme est actualisable tous les 10 ans. Cette véritable réserve permet d'engager rapidement les dépenses lors de rénovation énergétique. Cette cotisation annuelle, en place depuis de nombreuses années, est désormais étroitement liée au plan pluriannuel de travaux. 

Quel montant pour ce fonds de travaux ? La somme ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel et à 5 % du budget prévisionnel. Il s'agit d'un effet plancher. 

Il peut être décidé en AG de suspendre les cotisations au fonds de travaux si son montant excède 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté. Il s'agit d'un effet plafond. 

Bonne nouvelle ! Les copropriétés dont le diagnostic technique global ne prévoit pas de travaux pour les 10 ans à venir sont dispensées par ce dispositif ! 

Bon à savoir : L'État met en place des aides à la rénovation énergétique et des facilités de prêts individuels. Les copropriétaires, notamment les seniors ou les profils plus précaires, pourront souscrire plus facilement à un emprunt grâce à la mise en place du fonds de garantie pour la rénovation énergétique. Celui-ci garantit une somme allouée pour les travaux, sans remplir nécessairement les conditions classiques de demande de prêt. Des dispositifs comme l'Anah, ou MaPrimeRénov' couvrent jusqu'à 50 % des travaux, pour des bénéfices indéniables  estimés à au moins 35 % d'économies d'énergie, un meilleur confort, et une revalorisation de votre patrimoine.  

4. La facilitation du droit de surplomb 

Dans le cadre d’un ravalement d’une façade donnant sur un fonds voisin, vous souhaitez réaliser une l'isolation thermique par l'extérieur (ITE)? Des contraintes techniques vous empêchent de mener à bien ce projet (le chantier doit passer par la copropriété voisine) ? Vous ne disposez d'aucune autre solution technique pour atteindre un bon niveau d'efficacité énergétique, ou celle-ci représente un coût trop élevé. Heureusement, vous êtes désormais autorisé à passer par le fonds voisin pour installer le chantier, de façon temporaire

Si vous devez empiéter sur le fonds voisin pour poser votre isolant, c'est possible dans le respect des contraintes suivantes :

  • Le surplomb (excès d'un bâtiment qui avance dans le vide) ne doit pas dépasser 35 cm. 
  • L'ouvrage d'isolation par l'extérieur doit être réalisé au moins à 2 mètres au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge, ou du sol.

En contrepartie, les propriétaires du fonds surplombé reçoivent d'une part une notification préalable à l'installation du chantier, Êtes-vous dans le cas contraire, c’est-à-dire devant donner accès à vos voisins ? Bonne nouvelle ! Ce droit de surplomb ouvre droit à une indemnité de la part des propriétaires ayant entrepris l'isolation. Cette indemnité est fixée après conciliation des deux parties prenantes et, à défaut, peut être fixée par le juge.

5. En route vers l’électrique dès 2025

Parmi les prérogatives écologiques les plus impactantes, la transformation du parc automobile Français. Les chiffres parlent d'eux-mêmes : 

  • 80 % de la flotte des véhicules des entreprises devra être électrique d'ici 2028.
  • Il n'y aura plus de véhicule thermique en circulation d'ici 2035.
  • Les véhicules polluants payent désormais une taxe plus importante.

Devant ces mesures majeures, le renouvellement des véhicules se fera plus rapidement et plus facilement. Aussi, le recours au droit à la prise et l'installation des infrastructures (bornes de recharge) se généraliseront dans les années à venir dans l'ensemble des copropriétés.
Concrètement, comment s'y prendre ? Le droit à la prise peut être demandé par n’importe quel usager, qu’il soit copropriétaire ou locataire. Celui-ci doit adresser un courrier recommandé au syndic gérant la copropriété. Une solution doit être mise en oeuvre dans un délai de trois mois suivant la demande.

Idéalement, le choix de l'infrastructure et du prestataire font l'objet d'un vote en assemblée générale à la majorité simple. Le financement des travaux est généralement pris en charge par l’installateur qui se retrouvera financièrement via le gain des abonnements individuels.

NB : L'état de la colonne électrique doit permettre d'entamer sereinement ces travaux pour ne pas engager des frais supplémentaires.

Une fois les travaux d’infrastructure réalisés, chaque utilisateur dispose de sa propre borne de rechargement. Par conséquent, chacun paie sa consommation d'électricité individuellement. 

Les nouvelles réglementations permettent une mise en concurrence plus facile des fournisseurs d'énergie via un financement de l’infrastructure par l’Etat. Bellman vous en dit plus sur l'installation des bornes de recharges électriques au sein des copropriétés.

6. À vos carnets avant fin 2022

Le carnet d'information du logement a pour ambition de faciliter les travaux d'amélioration de la performance énergétique de votre lot d'habitation. Il est réalisé individuellement par chacun des copropriétaires. Que devez-vous inclure dans le carnet d'information sur le logement ?  

  • Les plans, schémas, et descriptifs des réseaux de l'immeuble (eau, électricité, gaz et aération du logement). Ces éléments sont fournis par le Syndic et/ou le constructeur. 
  • Les notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretiens des ouvrages ayant un impact direct sur la performance énergétique de l'immeuble. Dans le cas où il s'agit d'un équipement collectif, le carnet d'entretien de la copro est fourni par le Syndic. S'il s'agit d'un équipement individuel, celui-ci est fourni par l'installateur (de VMC, de chaudière, etc.). 
  • La liste et les caractéristiques des matériaux utilisés à la construction ou lors des travaux de rénovation, et s'ils ont une incidence sur la performance énergétique. L'ensemble des entreprises intervenues fournissent devis et factures prouvant leurs interventions. 
  • Les documents attestant de la performance énergétique de l'immeuble et permettant de connaître les moyens de l'améliorer. Le DPE étant établi par le copropriétaire ou le Syndic, le document est ainsi à récupérer directement auprès du professionnel établissant le diagnostic. 
BON À SAVOIR : À partir du 1er janvier 2022, le Carnet d'entretien du logement s'ajoute à la liste des documents obligatoires à fournir lors de la vente d'un bien.

Habitants de la région parisienne ? Échauffez-vous pour les JO 2024 !

Votre copropriété est située en Île-de-France ? Est-elle susceptible de rejeter ses eaux usées en direction de la Seine ? En effet, cette situation aurait une incidence sur la qualité de l'eau du fleuve. Dans la continuité du "plan baignade" et avec l'arrivée de Jeux olympiques Paris 2024, l'assainissement de la Seine fait partie des projets majeurs du comité olympique.

Concrètement, en cas de demande de mise aux normes des raccordements d'ici 2024, Votre Syndic pourra vous aiguiller sur le montage financier. En effet, ces travaux peuvent être financés par des aides, notamment de l'Agence de l'Eau, couvrant jusqu'à 4200 € de travaux de mise en conformité. 

Indéniablement, les changements liés à la loi climat et résilience impactent l'ensemble des copropriétaires. Heureusement, les copropriétés comme les Syndics disposent de financements et d'un échéancier précis, permettant une organisation optimale. Bellman, Syndic de copropriété réactif et disponible, s'est déjà saisi des obligations de la loi et s'engage à accompagner l'ensemble des copropriétaires dans leurs démarches. Pour en savoir plus sur notre accompagnement, c'est par ici.

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