Qu’est-ce qu’un copropriétaire majoritaire ?
Que se passe-t-il en assemblée générale lorsque votre voisin détient plus de la moitié de l'immeuble et veut faire ce qui lui chante ?
Après tout, il est majoritaire, il devrait donc pouvoir faire passer n'importe quelle résolution à l'ordre du jour ?
Sans vouloir vous spoiler la suite de cet article, vous verrez que son pouvoir est bien plus limité qu’il n’y paraît… Découvrez les droits d’un copropriétaire majoritaire face à ses copropriétaires minoritaires.
Quelles conditions de vote pour un copropriétaire majoritaire ?
Sans rentrer dans les détails, l’article 22 prévoit dans son deuxième alinéa, de limiter les tantièmes du majoritaire à ceux des minoritaires.
Ainsi, lors de l'assemblée générale et du passage au vote, un copropriétaire majoritaire voit son nombre de voix réduit à la somme des voix de tous les autres copropriétaires.
Le but de cette disposition d’ordre public est évidemment d’empêcher un copropriétaire d’une quote-part excédant la moitié de l’ensemble des quotes-parts de la copropriété d’emporter à lui seul une décision en assemblée générale.
Un cas pratique pour mieux comprendre la loi
Observons deux cas d’assemblée générale différents pour bien comprendre.
Premier cas, pour comprendre
Monsieur Starque est copropriétaire au 113 Boulevard des Avengers. Cette copropriété est composée de quatre copropriétaires dont la somme des tantièmes est égale à 1000. Monsieur Starque a l'appartement le plus grand de la copropriété et ses tantièmes s'élèvent à 703/1000.
A combien s'élèvent la somme des tantièmes de Messieurs Tord (65), Bannière (110) et Parcoeur (122), les trois autres copropriétaires ? Ils détiennent à trois les 297 tantièmes restants.
Monsieur Starque décide de mettre à l'ordre du jour le ravalement de façade, et d'imposer la couleur violet aux balcons et rose aux volets. La résolution nécessite la majorité absolue pour être adoptée. Monsieur Tord est absent à l'assemblée générale. Messieurs Bannière et Parcoeur votent contre la résolution.
Quel est le résultat du vote ?
- Vote pour : Monsieur Starque, pour 297 tantièmes sur 594.
- Vote contre : Messieurs Bannière et Parcoeur pour 232 tantièmes.
La résolution est ainsi adoptée.
Second cas, pour entériner
Monsieur Starque décide d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale le ravalement de façade, et d'imposer la couleur violet aux balcons et rose aux volets. La résolution nécessite la majorité absolue pour être adoptée. Messieurs Tord, Bannière et Parcoeur votent contre la résolution. Quel est le résultat du vote ?
La résolution est rejetée : félicitations 😉
Ainsi, nul ne pourra vous contraindre de repeindre la façade en bleu turquoise ou la porte cochère fuschia !
Mais notez tout de même que cette disposition connaît certaines limites, à bien comprendre. La suite ci-dessous 👇
Les limites de l’article 22
Malgré cette réduction de voix, le copropriétaire majoritaire reste le plus souvent en mesure de bloquer toutes les décisions qui ne lui conviennent pas.
En effet, seules les décisions nécessitant la majorité absolue imposent au copropriétaire majoritaire de composer avec les autres copropriétaires.
Le seul pouvoir qu’ont les copropriétaires minoritaires est alors d’empêcher le majoritaire de voter ce qu’il veut à condition d’être unanimes et tous présents le jour de l’assemblée générale.