Syndic de copropriété : les étapes pour en changer
Le mandat de votre syndic de copropriété arrive à échéance et vous ne souhaitez pas le renouveler ?
Sachez qu’une copropriété ne peut légalement se passer d'un syndic. Conséquence ? Sans proposition de contrat à l'ordre du jour de votre assemblée, vous seriez contraints de renouveler votre syndic actuel.
Voilà donc comment changer de syndic en quelques étapes clés. Mais avant cela, il faut savoir si vous souhaitez révoquer ou ne pas renouveler votre syndic. On vous explique la différence ? C'est parti !
Changer de syndic de copropriété : révocation ou non renouvellement ?
Il existe une distinction importante entre deux concepts pour changer de syndic de copropriété : d’une part, la révocation d'un mandat, et d’autre part, la décision de ne pas le renouveler.
- Un non-renouvellement ne nécessite en aucun cas un motif légitime, et intervient au moment du renouvellement du contrat de syndic de copropriété en assemblée générale.
- La révocation d’un mandat en cours est bien plus compliqué... Mais pas impossible ! Il existe en effet des motifs légitimes de révocation du syndic de copropriété.
Changer de syndic : le non-renouvellement du syndic de copropriété
Le contrat de votre syndic de copropriété arrive à son échéance et vous réfléchissez à changer de syndic ?
Rappelez-vous : étant donné qu’il est interdit par la loi de ne pas avoir de syndic de copropriété, les copropriétaires devront proposer un ou plusieurs syndics de copropriété lors de l’assemblée générale.
Notez ces quelques éléments-clés sur la mise en concurrence de votre syndic de copropriété actuel :
- C’est généralement le conseil syndical qui se charge de cette mise en concurrence ;
- Toutefois, un copropriétaire seul a aussi le droit de proposer un contrat à inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ;
- Un appel d’offres peut être lancé afin de réunir un certain nombre de propositions. Ces propositions pourront ensuite être envoyées par courrier à l’ensemble des copropriétaires, en amont de l’assemblée générale, afin qu’ils en prennent connaissance.
Une fois le choix du syndic de copropriété fait, vous voterez l’élection de ce nouveau syndic de copropriété, qui entrera en fonction immédiatement après son élection, pendant l’assemblée générale.
Changer de syndic : la révocation du contrat de syndic de copropriété
Votre contrat est toujours en cours, et vous souhaitez tout de même changer de syndic de copropriété ?
La loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’il est possible de le révoquer : « le contrat de syndic peut être révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».
Une condition existe cependant à cette révocation du syndic de copropriété actuel : elle « doit être fondée sur un motif légitime (…). ». (Cour d’Appel Paris, 19e ch., sect.B, 10 oct.1996, n° 95/6228)
Notre conseil : Envoyez à votre syndic de copropriété, dès qu’il vous semble défaillant, un ou plusieurs courriers recommandés en lui rappelant les missions qui lui incombent. Vous pourrez ensuite apporter ces pièces lors de l'assemblée générale, qui décidera ou non sa révocation.
On passe maintenant aux étapes clés permettant de changer de syndic de copropriété. Vous êtes prêt.e ? C'est parti 🤓
Les étapes pour changer de syndic de copropriété
Étape 1 : Mettre la révocation de votre syndic de copropriété à l’ordre du jour
Avant la date de l’assemblée générale (durant laquelle vous souhaiteriez changer de syndic), il vous faudra faire inscrire à l’ordre du jour de la réunion :
- Le projet de révocation du syndic de copropriété et ;
- Le projet de désignation d’un nouveau syndic de copropriété.
L'inscription du point à l'ordre du jour est une étape clé. Puisque votre syndic vous envoi votre convocation 21 jours avant votre AG, il faut envoyer la demande d'inscription à l'ordre du jour bien en amont. Si le point n'est pas envoyé à temps, la convocation partira sans votre demande. Et là, c'est donc trop tard. Il vous faudra attendre 1 an (votre prochaine AG) pour changer de syndic.
Pour cela, le conseil syndical, ou tout copropriétaire, peut envoyer une demande directement au syndic actuel, par lettre recommandée avec avis de réception ou par télécopie avec récépissé.
Si le syndic de copropriété actuel refuse, le président du conseil syndical pourra convoquer lui-même l’assemblée générale, après une mise en demeure du syndic de copropriété, adressée par lettre recommandée avec avis de réception et restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Si vous ne voulez pas attendre la prochaine assemblée générale (qui a lieu en général une fois par an), vous pouvez également convoquer une assemblée générale extraordinaire.
Étape 2 : Mettre en concurrence son syndic de copropriété
Vous l’avez bien compris : la révocation met immédiatement fin au contrat de votre syndic de copropriété, et vous n’avez pas le droit de rester sans syndic de copropriété.
Il vous faut donc le mettre en concurrence, de la même manière que si vous étiez face à un non-renouvellement en fin de contrat. Rappelez-vous : nous expliquions cette démarche dans la première partie de l’article ☝️ La mise en concurrence peut prendre un certains temps : il faut contacter les syndics, les rencontrer et en sélectionner un ou deux maximum pour éviter une division des votes en AG.
Commencez donc bien votre recherche au moins 2 mois avant votre assemblée générale.
Étape 3 : La révocation du syndic de copropriété en assemblée générale
Attention, petit moment de texte de loi en perspective !
Depuis la loi ALUR (2014), « quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic ».
Décryptage ? Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires pourront voter directement l’élection d’un nouveau syndic de copropriété, ce qui mettra fin au contrat du syndic de copropriété en place si elle est votée à la majorité absolue.
Si la majorité absolue n’est pas atteinte, mais que le projet de révocation recueille au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu. La révocation sera actée si elle est votée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.
Le projet de changement de syndic de copropriété recueille moins du tiers des voix ? Une nouvelle assemblée générale pourra être convoquée dans les trois mois pour statuer à la majorité simple, et enfin ... changer de syndic 🎉
Et après la révocation ou le non-renouvellement du syndic de copropriété ?
Vous avez mené toutes les démarches pour changer de syndic de copropriété ?
Votre ancien gestionnaire devra alors, dans un délai d’un mois à partir de la fin du mandat, remettre au nouveau syndic de copropriété l’ensemble des documents et archives de copropriété en version papier.
Il aura en revanche 2 semaines seulement pour remettre au nouveau syndic au format dématérialisé, les archives, la situation de trésorerie et la totalité des fonds de la copropriété.
